文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
2026 年的楼市"小阳春"，终于在一线城市有了更清晰的体感。
3 月，上海二手房成交 3.1 万套，创近 5 年新高，4 月成交近 2.9 万套，创近十年同期新高；北京二手房 3 月成交近 2 万套，刷新近 15 个月记录，4 月成交近 1.8 万套，同样创近 5 年新高；广州、深圳二手房成交也明显回升。更关键的是，国家统计局数据显示，3 月一线城市新房、二手房价格环比近三年来首次全部上涨。
市场情绪也随之发生变化。过去两年的观望开始松动，部分优质房源议价空间收窄，热点楼盘排队、摇号、快速去化的场景重现。高盛、摩根大通等国际投行罕见集体唱多，高盛甚至预测上海、深圳核心区域房价未来三年累计上涨约 15%。
与此同时，政策端也在持续发力托底。近期，深圳、广州、天津等重点城市密集出台楼市优化政策，积极响应 4 月 28 日政治局会议"努力稳定房地产市场"的导向。
政策的接力，让 2026 年楼市信心不断恢复。
01 一线城市楼市迎来最强"小阳春" ，二手房成交量创 10 年新高
2026 年 3-4 月，四大一线城市二手房成交迎来集体性爆发。
上海是这轮楼市回暖中最抢眼的城市。据网上房地产数据，3 月上海二手房累计成交约 3.1 万套，创下 2021 年以来月度新高，也是近 5 年最高值。4 月成交量虽稍有回落，但仍接近 2.9 万套，创下近十年同期最高。
北京方面，3 月二手房成交量接近 2 万套，创近 15 个月新高。4 月网签数据 17893 套，环比虽有所下降，却创下了近 5 年来同期最高记录。
据广州市房地产中介协会数据，3 月广州二手房网签 10785 套，环比增长 141.38%，单月网签量首次突破万套。4 月成交量约 10300 套，同样创下近十年同期最高。
深圳 3 月二手房成交 5071 套，环比上涨 117%。4 月回暖势头延续，据乐有家研究中心数据，4 月深圳二手房成交 5644 套，环比上涨 11%。
新房市场，各城市核心板块表现同样活跃。
北京 3 月新房成交 3552 套，13 个项目扎堆入市，半数认购率在 40% 以上，个别热门楼盘去化率超 90%。4 月新建商品房住宅成交 6290 套，创近 27 个月新高。上海 3 月新房成交面积 56.3 万平方米，环比增长 251.6%；4 月成交面积 101.2 万平方米，热度维持高位。广州 3 月新房网签 7059 套，环比增长 241%；4 月成交 5726 套，同比仍大幅增长 1.33 倍。深圳 3 月商品住宅成交约 2827 套，环比增长 118%；4 月成交 3401 套，环比上涨约 20%。
市场体感也在变热。深圳龙华区一项目因购房者和中介通宵排队，现场一度失控，开发商随后紧急致歉。类似的排队抢房、开盘快速去化现象，也出现在东莞、南京等部分强二线城市。从一线到核心二线城市，市场热度正向强二线城市阶梯式传导。
02 房价止跌，一线城市房价三年来首次全线环比上涨
比成交量更受关注的是房价的涨跌。
国家统计局数据显示，2026 年 3 月，一线城市新房价格环比上涨 0.2%，终结了连续 10 个月的下行态势；二手房价格环比由上月下降 0.1% 转为上涨 0.4%，结束了长达 11 个月的持续下跌。
分城市看，北京二手房价格环比上涨 0.6%，领跑全国，新房价格持平；上海二手房价格环比上涨 0.4%，新房上涨 0.3%；深圳二手房价格环比上涨 0.4%，新房上涨 0.2%；广州二手房价格环比上涨 0.2%，新房上涨 0.3%，时隔三年首次实现新房与二手房双双环比上涨。
这是近三年来，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。
贝壳研究院跟踪的实时交易价格也显示，一线城市及南京、苏州等头部二线城市的房价修复幅度更为明显，70 个大中城市中房价环比上涨的城市个数也在增加。伴随价格回暖，核心城市部分优质房源的议价规则开始变化：此前长期存在的"买方市场"格局开始松动，核心优质房源不再普遍降价促销，部分业主议价意愿明显增强，部分热门学区、地铁板块房源甚至出现小幅溢价。
03 积压需求释放，刚需和改善从观望转向出手
根据贝壳平台交易数据及重点城市调研统计，今年一季度，购房者心态发生了明显变化：观望客户的占比下降了 10 个百分点，降至近两年最低；积极入市的买家占比提升了 7 个百分点。这意味着，那些持币等待已久的潜在购房者，在政策利好、利率下行与价格调整到位后，终于开始行动了。
这些买家是谁？ 从多家机构、一线分析师及房产中介反馈看，主要是自住刚需和改善型需求。
58 安居客研究院院长张波向腾讯财经表示，当前上海购房人群主要分为两类：一类是今年 2 月上海限购放松后带来的新增需求，占比约 60%，在二手房成交中占据主力；另一类是改善需求，其中偏中高端的改善需求主要集中在新房市场，占比约 30%。纯投资类需求已不足 10%。
北京市场也呈现类似特征。合硕机构首席分析师郭毅向腾讯财经指出，从今年小阳春的二手房成交结构来看，低总价、位置较好、房龄偏长、面积偏小的房子，升温最为明显。
真实案例更能说明这种变化。
在北京工作十年的岳先生，最近入手了一套总价不到 200 万元的小户型。他感慨："在北京买房，以前想都不敢想。"过去几年房价持续下跌，身边陆续有朋友出手买房，他也开始关注市场，但他的预算只有 200 万。
200 万在北京能买哪里？新房显然不可能，最终他将目标锁定在二环到三环之间的"老破小"。他发现这个区域的租售比较高，而且核心地段没有新增土地供应，未来要么改造、要么原拆原建，长期看仍会增值。从看房到成交仅用了 3 天，他最终以 190 多万元拿下了东二环一套 40 多平米的小两居室——就在 4 月 23 日刚签约。
闫先生一家从 2025 年开始看房。去年 3 月看中了昌平回龙观片区一套三居室，当时房东报价 380 万元，议价空间有限。闫先生孩子已经上大学，买房纯粹自住，他不着急。等待了一年后，今年 2 月同小区类似房源最低成交价已降至 270 多万元；3 月成交价多在 275 万至 330 万元之间。闫先生觉得房价基本稳定，该出手了，最终在 3 月份以 280 万元拿下了该小区一套三居室。
这类需求不是短期行情刺激出来的，而是过去一年多积压下来的真实自住需求。正如广东省城乡规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向腾讯财经分析所言，一线城市 3、4 月二手房成交创新高，一方面是因为入学、就业等刚性需求，另一方面则是 2024 — 2025 年房价明显回调，已达到许多刚需家庭可支付的水平。
相比刚需群体对价格的敏感，改善型群体更关注房源的品质。
同策研究院联席院长宋红卫向腾讯财经表示，新房市场在"好房子"新规引导下，房屋品质、配套和得房率明显提升，即便价格小幅上涨，实际使用面积的单价并没有上升太多。
不过，相比二手房，新房价格普遍偏高，部分改善需求仍在观望犹豫。
车女士一家六口目前住在一套两居室里，想置换三居室。但她看了一圈后发现，"地段好一点的新房，单价普遍在 10 万元左右。800 万预算只能买到 80 平米左右的房子，面积并不比自己现在的房子宽裕。再加上车位、物业费，换房成本太高。"
如果看二手房，目前还没有找到合适的房源，自己的房子短时间也卖不出理想价格，她决定再观察一阵。
04 高盛预测沪深房价未来三年上涨 15%，摩根大通预判中国楼市触底反弹在即
伴随着 3、4 月楼市回暖，国内外头部机构也开始密集更新对中国房地产市场的研判。
高盛在 4 月报告中指出，上海和深圳房地产市场有望在 2026 年底率先触底，复苏节奏将领先其他一线及二线城市约 6 至 24 个月，预判 2025 至 2028 年期间，上海、深圳核心区域楼市累计涨幅可达 15%。
高盛还将一线城市复苏路径分为几个梯队：上海、深圳为第一梯队，有望率先触底上涨；北京为第二梯队，或滞后 3-6 个月；广州为第三梯队。其核心判断是，一线城市核心房产的资产价值将率先完成修复。
摩根大通的判断同样偏乐观，认为中国房地产市场已临近转折点，预计 2026 年一线城市二手房价格同比持平至微涨 3%。其依据包括：3 月一线城市二手房价格环比转正、成交放量，供给持续收缩，以及价格进一步下跌空间有限。
摩根大通还指出，香港楼市反弹对内地核心城市形成预期传导，股市上涨后的"财富效应"也在逐步转化为购房需求。
国内机构则普遍呈现乐观中偏谨慎的态度。
华泰证券在 4 月份报告中指出，2026 年一季度房地产市场改善迹象好于往年，预计全国房价下跌速度放缓，但全面企稳仍需观察置换链条、租金及利率环境。
中指研究院判断，2026 年一季度核心城市楼市修复信号进一步明确，市场正在走出漫长的筑底阶段。但其同时提醒，非核心城市、非优质房源的去化压力依旧严峻，房价全面普涨行情不会重现，未来楼市将进入结构性修复阶段。
05 楼市回暖是结构性修复，而非全面"牛市"
面对当前楼市热度与机构看多声音，市场极易滋生"全面牛市重启"的狂欢情绪。但客观来看，尽管一线城市 3、4 月成交和价格均出现明显改善，但从全国层面看，房地产行业仍处于调整周期之中。
国家统计局数据显示，2026 年 1-3 月，全国房地产开发投资同比下降 11.2%，房企拿地、投资依旧谨慎。
张波指出，"今年小阳春是典型的局部结构性回暖，最大特点就是分化——强者恒强，弱者更弱。在人口流入、产业支撑强的核心城市核心板块，尤其是一线城市的部分热点板块，成交创近年同期新高；但更多中小城市去库存压力仍然突出。"
这种分化不仅存在城市之间，也存在于城市内部。一线城市的核心区、产业区、学区、地铁板块、次新改善小区，更容易获得买家认可；远郊大盘、配套不足区域，仍然需以价换量。
宋红卫分析，一线城市二手房成交量不断上升，与我国核心城市进入存量市场阶段直接相关。更重要的是，部分核心区域二手房价格调整已接近底部，租售比可超过 2.5%，与公积金贷款利率水平大致持平。在低利率环境下，一些购房者开始重新计算"买"和"租"的性价比，认为购房比租房更划算，叠加传统小阳春和政策支持，楼市热度自然更高。
郭毅也认为，支撑这波楼市热度的原因主要有两方面：一是持续的政策宽松，包括降首付、降利率、税费减免等措施，降低了购房支付门槛和总成本；二是二手房价格调整已相对到位，整体性价比突出，部分购房家庭担心踏空，选择及时出手。
但她也强调，这波需求本质上是过去一年积累需求的集中释放，市场能否持续，还要看后续成交和价格能否稳定。
从往年经验看，五六月份通常会出现季节性回落。但李宇嘉表示，"如果二手房挂牌量持续稳定和减少，挂牌价格就不会像 2025 年二季度那样大幅下滑。"他认为，今年 3-4 月的热度有望延续到 5 月。
张波也有类似看法。他指出，虽然全国市场信心尚未全面恢复，但核心城市的信心已明显提升。尤其北京、上海二手房挂牌量自去年高点已连续多月环比下降，累计降幅超 8%。随着 3-4 月核心城市房价止跌转涨，房东信心回升，抛售情绪明显降温，业主惜售及主动撤牌增多，优质房源议价空间进一步收窄，市场正从"以价换量"向"价稳量升"过渡。他预判，5-6 月虽难突破 3-4 月的成交峰值，但不会出现断崖式回落，有望维持在相对高位。
06 政策接力，深圳、广州率先出手，北京能否跟上？
政策端开始密集接力。4 月 29 日、30 日，深圳、广州先后出台楼市优化政策。
深圳进一步放松限购，降低购房门槛：深户家庭在福田、南山、新安等核心区域可购买 3 套；非深户满 1 年社保可购 2 套；仅持居住证、无需社保也可购买 1 套，同时公积金家庭贷款上限提高至 351 万元。
广州推出"穗八条"，包括提高公积金贷款额度、支持"卖一买一"、拓宽房票适用范围等措施，并首次提出"卖旧买新"专项补贴，单套最高补贴 3 万元。
天津也出台 11 条新政，围绕盘活存量商品房、满足刚性需求、鼓励改善性住房消费。
这些政策出台的时间点并非偶然。4 月 28 日政治局会议释放出"努力稳定房地产市场"的明确信号，随后重点城市迅速跟进，核心目标是稳预期、稳成交、稳价格。
李宇嘉指出，广深选择在五一长假前出台新政，一方面是落实政治局对于"努力稳定房地产市场"的要求，另一方面是希望在 5 月来临前，通过政策发布，将 3、4 月的热度平稳传导至 5 月，并利用五一假期的各类购房节激活市场情绪，避免季节性因素消退后导致 5 月市场明显下滑。
在他看来，如果交易活跃度能够保持，5 月性价较高的热点新盘可以带动点状回暖，而 3、4 月二手房活跃也将助推"卖旧买新"，5 月市场仍有望保持在相对高位。
郭毅则认为，2026 年以来，上海、深圳相继针对居住证和限购政策进一步松绑，这为北京提供了参考。如果北京后续也能对五环内政策进一步优化，那么 3、4 月由二手房刚性需求积累的热度，有望向改善需求传导，从而对市场持续转暖起到积极作用。
不过，她也提醒，北京二手房市场并未出现根本性的供不应求。目前挂牌房源量仍保持在 14 万套左右，相比市场上行通道时期的 8 万至 10 万套，仍处于相对高位；但与历史峰值 17.6 万套相比，已有明显回落。
因此，当前北京市场正处于"企稳筑底、过程中伴随小幅波段式回暖"的态势。
未来市场格局会不会出现新的演变？仍需看两方面：一是政策能否持续发力；二是随着低价房源逐步售出，买卖双方的心理博弈能否带动价格实现"由点及面"的回暖。郭毅强调，只有当价格真正夯实了市场底盘，同时成交量持续攀升，才能认定市场真正回暖了。
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